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    以下四類(lèi)房屋價(jià)廉但物不一定物，購(gòu)買(mǎi)一定要慎重，免得將來(lái)利益受損。

第一類(lèi)：小產(chǎn)權(quán)房

    小產(chǎn)權(quán)房是建造在農(nóng)村集體所有制土地上的房屋。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)集體所有制土地。普通居民購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，將無(wú)法在國(guó)土、房管部門(mén)開(kāi)展備案過(guò)戶等手續(xù)。

    一般來(lái)說(shuō)，下列房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房：

    （一）占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開(kāi)發(fā)的違法建筑。

    （二）在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開(kāi)發(fā)或使用，并將限制銷(xiāo)售的房屋直接在市場(chǎng)上銷(xiāo)售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。

    （三）在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)，之后賣(mài)給軍人以外的地方居民，俗稱軍產(chǎn)房。

     由于小產(chǎn)權(quán)房未辦理國(guó)家征收手續(xù)，不是國(guó)有土地，被禁止進(jìn)入房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。非該集體戶口人員購(gòu)買(mǎi)，相當(dāng)于花錢(qián)長(zhǎng)租該房屋。如果國(guó)家對(duì)該土地進(jìn)行拆遷，購(gòu)買(mǎi)人也會(huì)因?yàn)榍捌谑掷m(xù)的不合法，很難得到法律保護(hù)，無(wú)法享受相關(guān)的拆遷補(bǔ)償?shù)取?/p>

第二類(lèi)：經(jīng)濟(jì)適用房

    經(jīng)濟(jì)適用住房是政府為保障當(dāng)?shù)氐褪杖肴巳旱木幼?，免收土地出讓金，?duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，并按照政府指導(dǎo)價(jià)銷(xiāo)售的房屋。

    各地政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的交易都有一定限制。購(gòu)房和出讓都有較為嚴(yán)格的條例，出讓的話，購(gòu)買(mǎi)不滿5年的的經(jīng)濟(jì)適用房，無(wú)法辦理過(guò)戶，只能先辦理公證。但會(huì)面臨房?jī)r(jià)上漲賣(mài)方收回房子的可能。

    滿5年上市交易的經(jīng)適房需繳納一定收益金，比普通二手房稅費(fèi)高出不少。購(gòu)買(mǎi)方應(yīng)在簽訂購(gòu)房合同前，弄清楚當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)規(guī)定，在合同中明確收益金繳納責(zé)任方和數(shù)額，以防止政策突然變化，帶來(lái)的巨額稅費(fèi)增多問(wèn)題。

第三類(lèi)：法院拍賣(mài)房

    法院拍賣(mài)房，是指被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)扣去債務(wù)人所欠債務(wù)的房產(chǎn)。

    這類(lèi)房屋大多需一次付款，不能辦理按揭。且拍賣(mài)房可能涉及多種扣押貸款情況，事后可能會(huì)面臨被債權(quán)人打擾到正常生活。

    另外，法院拍賣(mài)房的狀態(tài)中，有是否交吉的說(shuō)明。房屋是否交吉表現(xiàn)為債權(quán)人是否擁有房屋使用權(quán)。如果沒(méi)有，購(gòu)買(mǎi)人拍賣(mài)獲取后只取得產(chǎn)權(quán)，而房屋仍被他人使用，需要購(gòu)買(mǎi)人通過(guò)自行協(xié)商、司法訴訟等方式獲取房屋，結(jié)果可能很麻煩。

第四類(lèi)：軍產(chǎn)房

    軍產(chǎn)房的產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)與商品房不同，是解放軍總后勤部。軍產(chǎn)房向地方轉(zhuǎn)讓?zhuān)仨毴〉每偤笄诓繉徟环駝t外部非軍人購(gòu)買(mǎi)軍產(chǎn)房，無(wú)法辦理正常手續(xù)。購(gòu)房人不能辦理銀行按揭，后續(xù)戶口遷移、孩子入學(xué)等問(wèn)題都無(wú)法像商品房一樣解決。

    目前關(guān)于軍產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)缺乏明確的法律法規(guī)，因而法院審理相關(guān)案件時(shí)具有很大的不確定性。購(gòu)房人缺乏法律保護(hù)，未來(lái)如發(fā)生拆遷等事宜，購(gòu)房人也很難獲得賠償。

    上述四類(lèi)房產(chǎn)，在出售時(shí)價(jià)格普遍都會(huì)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)相當(dāng)?shù)乩砦恢玫姆课?。但價(jià)低也伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)。

購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

?。ㄒ唬┱唢L(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門(mén)整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可能就會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么結(jié)果只能是購(gòu)房人找開(kāi)發(fā)商索要購(gòu)房款，購(gòu)房人就可能面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。

    （二）拆遷風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其無(wú)法得到拆遷補(bǔ)償和安置。

    （三）毀約風(fēng)險(xiǎn)。如果房?jī)r(jià)上漲，出賣(mài)人毀約，從目前已有的案例來(lái)看，法院會(huì)支持其合同無(wú)效請(qǐng)求，返還房屋，退還購(gòu)房款，很難支持購(gòu)房人求賠償損失的請(qǐng)求。

　（四）其它風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房后，無(wú)法遷移戶籍，無(wú)法抵押貸款，無(wú)法合法的變現(xiàn)，涉及到相鄰權(quán)侵害，也很難獲得法律保障救濟(jì)。