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11月30日，《中國住房發(fā)展報(bào)告（2016-2017）——樓市調(diào)控：踏平坎坷成大道》發(fā)布暨研討會(huì)舉行，會(huì)議對外發(fā)布了《中國住房發(fā)展報(bào)告（2016-2017）》。

 

一份報(bào)告，告訴你今年的房地產(chǎn)的萬象。

 

 

 

報(bào)告說了什么？

 

 

咱們開門見山，報(bào)告指出，全國35個(gè)大中城市普遍存在估值過高或房價(jià)過高的風(fēng)險(xiǎn)，其中深圳、廈門、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州等10城房價(jià)風(fēng)險(xiǎn)最高。

 

 

 

 

（幾座被“點(diǎn)名”的城市之三）

 

其中深圳的風(fēng)險(xiǎn)最突出。

 

 

（深圳市）

 

 

根據(jù)數(shù)據(jù)看，自今年以來，報(bào)告中提及的10個(gè)估值風(fēng)險(xiǎn)最突出的城市中，有7個(gè)城市的新建商宅均價(jià)漲幅超過了20%。

 

數(shù)據(jù)顯示，截至9月，合肥的新建商品住宅均價(jià)已達(dá)到了14034元/平方米，較今年1月時(shí)的9215元/平方米上漲了52.29%。福州以31.24%的均價(jià)漲幅位列其后。上海、北京、南京、天津、深圳5座城市的新建商品住宅均價(jià)也同比上漲超過20%。

 

隨著國慶之后，多地調(diào)控政策的出臺(tái)，部分城市的樓市量價(jià)開始出現(xiàn)下行。統(tǒng)計(jì)顯示，截至10月31日，10月上海新建商品住宅成交面積80萬平方米，環(huán)比減少16%。

 

截至10月31日，10月全月全國合計(jì)出現(xiàn)單宗土地成交金額超過10億的地塊27宗、超過5億的地塊65宗。與市場最火熱的7、8月份相比，已經(jīng)明顯減少。

 

深圳：為什么我最突出？

 

一座城市的房價(jià)高漲不是單一原因決定的，一定是來自多方的原因，深圳房價(jià)估值過大是個(gè)很大篇幅的問題，我們不能一一講清楚。但是，我們?nèi)匀豢梢詮膸讉€(gè)原因中洞察一二，也許其中的個(gè)別原因，在廣東的人們也能稍有體會(huì)：

 

 

城市的發(fā)展速度和發(fā)展?jié)摿艽蟪潭壬先Q于年輕人，每個(gè)城市的年輕人口直接決定著城市的綜合競爭力。

 

在年輕人口的新增率和凈增率上，深圳優(yōu)勢明顯。深圳的年輕人口新增率為47.39%，凈增率為22.53%，甚至比北京（新增率27%、凈增率7.39%）高出一個(gè)身位。

 

業(yè)內(nèi)專家指出，年輕指數(shù)越高的城市，相應(yīng)的虹吸效應(yīng)也越強(qiáng)，能夠吸引大批其他城市的年輕勞動(dòng)力涌入，直接促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善，同時(shí)也催生了不斷走高的房價(jià)。

 

房價(jià)反映了一個(gè)城市的活力水平和對年輕人的吸引力，也表明深圳正成為當(dāng)下年輕人的首選。實(shí)際上，在內(nèi)地和香港學(xué)者組成的“中國城市競爭力研究會(huì)”發(fā)布的2015中國城市競爭力排行榜上，深圳已超越北京躍居第三位，直逼排名第二的香港。而在中國社科院組織的城市競爭力排名中，深圳則首次超越香港成為第一。

 

 

此外，還有哪些原因呢？

 

個(gè)成本：地價(jià)

 

地價(jià)就是土地出讓金。改革后，開發(fā)商一律國土資源部門主持下，通過“招拍掛”，也就是招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得土地使用開發(fā)權(quán)。。

 

伴隨城市化過程，農(nóng)村人口向城市流動(dòng)，小城市向大城市流動(dòng)，后就會(huì)出現(xiàn)超大城市，就目前來說，中國出現(xiàn)的超大城市還不多，將來勢必出現(xiàn)真正的超級大都市。城鎮(zhèn)化和人口流動(dòng)，是造成地價(jià)進(jìn)而房價(jià)高的基礎(chǔ)性因素。

 

 

第二個(gè)成本：建安費(fèi)

 

這個(gè)包括七通一平、人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、施工管理費(fèi)、設(shè)備購置及安裝使用費(fèi)、小區(qū)公共服務(wù)及建設(shè)費(fèi)、小區(qū)公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。這部分成本，大體上是正常的。這部分成本大約占全部成本的。

 

第三個(gè)成本：各部門收取的稅費(fèi)

 

稅收有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加（是營業(yè)稅的附加）、契稅、印花稅、耕地占用稅、土地增值稅等。

 

回顧：哪些城市上來了？

 

《中國住房發(fā)展報(bào)告》每年一出，是2009年社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社出版的圖書，作者是中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室主任，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，研究員，博士生導(dǎo)師倪鵬飛，是一部客觀評價(jià)當(dāng)年房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的調(diào)查。

 

 

而其中的“住房價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)”則是報(bào)告的一項(xiàng)重點(diǎn)，“住房價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)”是對全國70個(gè)城市近五年的住房價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了評估，幾乎每年的報(bào)告都會(huì)評出當(dāng)年住房風(fēng)險(xiǎn)最高的10座城市，例如，2015年，住房價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)排名前10的城市依次為深圳、北京、上海、牡丹江、廣州、 南寧、昆明、襄陽、錦州、合肥。

 

從歷年的報(bào)告中可以看到，有城市下去了，也有城市上來了，當(dāng)然，調(diào)侃地說，也有城市還在那里。

 

樓市過熱 值得警惕

 

今年的報(bào)告認(rèn)為，縱向來看，本輪樓市過熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點(diǎn)城市，無論是熱點(diǎn)城市房價(jià)的上漲幅度還是風(fēng)險(xiǎn)的積累程度，均已超過2009-2010時(shí)期，值得各界高度警惕。

 

“但全國總體風(fēng)險(xiǎn)仍然處在可控的范圍。”報(bào)告還預(yù)測，2017年中國樓市將迎來一個(gè)短期調(diào)整期。

 

 

 

據(jù)媒體報(bào)道，報(bào)告通過建立中國住房市場風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測體系測度發(fā)現(xiàn)，全國35個(gè)大中城市普遍存在估值過高的風(fēng)險(xiǎn)。橫向來看，熱點(diǎn)城市的整體風(fēng)險(xiǎn)狀況較為突出，而二線非限購城市的風(fēng)險(xiǎn)狀況相對樂觀。

 

縱向來看，當(dāng)前住房市場風(fēng)險(xiǎn)整體高于2010年。

 

估值過高的住房市場將極有可能出現(xiàn)房價(jià)增速放緩甚至是房價(jià)下跌的情形。本輪樓市過熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點(diǎn)城市，無論是熱點(diǎn)城市房價(jià)的上漲幅度還是風(fēng)險(xiǎn)的積累程度，均已超過2009-2010時(shí)期，值得各界高度警惕。

 

房價(jià)暴漲原因解析

 

分析認(rèn)為，人民幣貶值、資產(chǎn)荒、城市分化是引發(fā)樓市局部過熱的重要環(huán)境條件；驅(qū)動(dòng)全社會(huì)支持或從事房地產(chǎn)投資投機(jī)的利益機(jī)制是導(dǎo)致樓市局部過熱的深層根源；市場主體合作博弈是樓巿局部過熱的整體原因；巨量資金導(dǎo)入是樓市局部過熱的主要源頭；“地王”頻出是加速樓市過熱與恐慌的直接原因；地方政府消極調(diào)控是房價(jià)暴漲和市場恐慌的重要原因。

 

 

報(bào)告指出，在固有的漏洞之下，樓市局部過熱及其一系列問題的產(chǎn)生，是購房者、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、中介等市場主體以及政府部門，其于利益追求和心理預(yù)期開展合作博弈的結(jié)果。

 

但全國總體風(fēng)險(xiǎn)仍然處在可控的范圍。報(bào)告認(rèn)為有四個(gè)方面的原因：

·主要指標(biāo)沒有超越風(fēng)險(xiǎn)控制線；

 

·本輪過熱是局部不是全局性的；

 

·本輪高漲與繁榮不是長期拐點(diǎn)；

 

·有諸多工具可以使用和備用。

 

 

 

對比日本

 

檢視日本的房地產(chǎn)泡沫形成和破滅的過程，對中國具有重要的借鑒意義。報(bào)告研究發(fā)現(xiàn)，日本房地產(chǎn)泡沫逐步形成、不斷膨脹以及最終破滅源自宏觀環(huán)境、金融信貸、央地財(cái)政、土地因素的多重疊加，與當(dāng)前中國房地產(chǎn)的處境具有一定的相似性。房地產(chǎn)泡沫崩塌對日本經(jīng)濟(jì)社會(huì)產(chǎn)生了深刻而廣泛的破壞性影響，但是，某種意義上在倒逼結(jié)構(gòu)調(diào)整、促進(jìn)科技創(chuàng)新等方面發(fā)揮了積極的作用。其對中國的啟示在于：

 

第一，發(fā)展階段不同使得中國在處理泡沫時(shí)更加從容，但留給中國解決房地產(chǎn)問題的時(shí)間并不多。

 

第二，消化泡沫是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的必選項(xiàng)，采取吸收泡沫和刺破泡沫的辦法各有利弊。

 

第三，中國需要采取果斷措施，既要采取吸收泡沫的手段，又要實(shí)施制度改革，由政府推動(dòng)重建機(jī)制。

 

去庫存仍存在空間錯(cuò)配現(xiàn)象

 

數(shù)據(jù)顯示，2015-2016年，中國住房市場逐步進(jìn)入上升的周期，全國商品住房銷量快速增長，2016年1-4月同比增長率達(dá)38.8%，是2015年初以來的峰值，四月份同比增長27.14%，比2015年全年高出了20.27個(gè)百分點(diǎn)?？傮w房價(jià)同比增幅先快速攀升，后有所收窄。

 

財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長助理、《中國住房發(fā)展報(bào)告》主編倪鵬飛分析稱，與先前的樓市上漲特征顯著不同，本輪樓市運(yùn)行形勢集中體現(xiàn)為是市場回暖過程中的局部過熱，是購房者、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、中介等市場主體開展合作博弈的結(jié)果。

 

分析顯示，本輪樓市變化中，熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲迅速；部分城市的本地及外地投資投機(jī)需求旺盛；總量上庫存連續(xù)減少。截至2016年9月末，全國商品住房現(xiàn)房待售面積4.14億平方米，比2015年末減少0.39億平方米；住房期房待售面積大約為33.24億平方米，比2015年末減少1.12億平方米，總庫存比2015年底減少了1.51億平方米，去庫存取得了一定成效。但空間錯(cuò)配持續(xù)加劇，一二線城市庫存小、銷售快，三四線城市庫存大、銷售慢。

 

預(yù)測2017年走向

 

報(bào)告預(yù)測，2017年中國樓市將迎來一個(gè)短期調(diào)整期，總體將平穩(wěn)回落，但具有不確定性?；谌A房指數(shù)、基本面、改革紅利以及投資投機(jī)需求轉(zhuǎn)換等多個(gè)層面進(jìn)行預(yù)測，未來樓市調(diào)整的幅度和時(shí)間長度有賴于調(diào)控和改革的力度。

 

下一步的樓市調(diào)控，將堅(jiān)持供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，在關(guān)鍵領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)改革突破。

 

 

空間上，市場調(diào)整也將繼續(xù)呈現(xiàn)差異化。在具體指標(biāo)上，全國房價(jià)整體增幅將收窄，個(gè)別月份或?qū)⒔^對下降，其中，一二線城市中先前房價(jià)上漲快的城市的房價(jià)增幅回落會(huì)更大，三四線城市分化；房地產(chǎn)開發(fā)投資將放緩，增幅或?qū)⒌陀?016年；總體庫存將會(huì)進(jìn)一步下降，降幅會(huì)有所收窄，且城市間分化嚴(yán)重，三四線城市去庫存任務(wù)仍然艱巨；銷售開工方面，2017年銷售或?qū)⒂休^大幅度下降，開工面積也將會(huì)下降，同時(shí)分化還會(huì)持續(xù)，一二線新開工或?qū)⒃黾印?/div>